万科，活过来了
最早喊出“活下去”的万科，现在不仅活下来了，还活得不错。
3月30日晚，万科发布2022年度报告称，在行业前所未有的震荡下，实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；经营性现金流连续14年为正；确保了超过34万套新房的平稳交付；经营服务业务保持高速发展，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。
在万科举行2022年度业绩推介会上，董事会主席郁亮表示，市场短期上下的波动都是正常的。但是作为企业来说，需要认清大势，行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对大企业而言，开发经营服务并重是个必然的选择，是没有其他选择的。所以对万科而言，我们会认清大势，会坚持开发经营服务并重的策略，在确保活下去的情况下，坚持这个战略，做好我们自己的事情。
经营性现金流连续14年为正
万科表示，2022年，房地产行业经历了远超预期的深度调整。多种因素叠加之下，行业信心前所未有的脆弱，给企业的经营带来巨大的压力和挑战。在此情况下，万科实现了稳健的业绩，2022年营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。
同时，万科还表现出了难能可贵的抗风险能力。截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率仅43.7%，处于行业低位，持有货币资金1,372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。万科的负债结构也进一步优化，融资成本保持低位，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。
超34万套新房实现平稳交付
在2022年的特殊形势下，“保交付”成为行业的重要课题。万科实现了超过34万套新房的平稳交付，全年竣工面积3,629.1万平方米，同比增长1.6%。万科还在53个城市组织了6322场质量共建，邀请9.6万名客户进入工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量查验，并在交付阶段推进房产证的办理提效，116个项目的客户在收房现场拿到房产证。
2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2,630万平方米，合同销售金额4,169.7亿元，结算面积3,401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4,444.0亿元，同比增长10.5%。
此外，万科已开项目投资兑现度近90%，过去几年存在的操盘离散度过大、投资追高冒进等问题得到有效改善。2022年，万科投资聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米。
经营服务业务同比增长23.1%
年报还显示，2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。
万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长，同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。
物流业务方面，万科自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。
长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一。作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。与此同时，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。
商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。万科累计开业商业项目242个，其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个，同时公司内资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，提升整体商业资产运营质量。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。
万科方面表示，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。万科拥有业内最全面的不动产经营服务赛道布局，未来仍有巩固和扩大先发优势的空间，为公司的长期价值增长提供新的来源。
此外，万科ESG方面表现保持行业领先，获得广泛认可。万科ESG案例成为中国上市公司协会2022年30家A股上市公司ESG最佳实践案例之一，也是唯一一家来自房地产行业的入选公司。万科新建项目连续九年全部满足绿色建筑标准，截至2022年末，万科满足绿色建筑标准的建筑面积累计超3.083亿㎡ 。万科持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例超过85%。
可以基本断定，四年前率先发出警示的万科，再一次用预见性的危机感，未雨绸缪的现金流管理，开发＋运营并重的战略，安全穿越了本轮周期，展现了一家标杆房企应有的韧性和潜力。这样的危机感和投资、财务自律，以及奋斗精神，让万科活了下来，活得还不错。这也是一家龙头房企给行业做出的表率：稳健、安全，并且有未来。
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